Los mensajes son claros. El calentamiento global no es una amenaza futura: es la realidad actual. No hay una tarea que sea más urgente que la de proteger el clima de nuestro planeta, puesto que afecta una gran cantidad de aspectos de nuestra vida. Este es el impacto del cambio climático en bienes raíces.
Nuevo reporte sobre el impacto del cambio climático en bienes raíces
Un informe de Union of Concerned Scientist utilizó datos de Zillow y ejecutó tres posibles escenarios de niveles futuros del mar creados por la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica para crear una comprensión integral del riesgo del cambio climático para bienes raíces. Según el reporte, para el final del siglo XXI, casi 2.5 millones de propiedades estarán en riesgo de inundación crónica. Los investigadores asignaron un valor de 1.07 billones de dólares a las propiedades en riesgo.
Según el estudio, los riesgos financieros del aumento del nivel del mar no se tienen en cuenta en el mercado actual. Los estados con poca elevación y una cantidad significativa de estructuras cerca del océano, como Florida y Nueva Jersey, tienen un riesgo particularmente alto. La forma en que respondemos a los desastres naturales es en parte culpable de esta disparidad entre el riesgo y los precios de la propiedad. El estudio afirma que algunas políticas federales y locales actuales, en particular las relacionadas con la respuesta al riesgo de desastres, el seguro contra inundaciones y las reglamentaciones de zonificación sirven involuntariamente para enmascarar el riesgo para las comunidades costeras.
Hallazgos del reporte
Douglas M. Poutasse, vicepresidente ejecutivo y jefe de Estrategia e Investigación de Bentall Kennedy, señala un posible cambio en la forma en que pensamos sobre la incentivación para la construcción del futuro: «El seguro contra inundaciones crea un comportamiento arriesgado cuando se extiende a un nuevo desarrollo. Las regulaciones de zonificación deberían considerar la perspectiva de 100 años para la tierra, incluido el costo futuro de proporcionar acceso e infraestructura al terreno, incentivar la construcción en áreas sin riesgo de aumento del nivel del mar y ‘cargar’ áreas en riesgo para cubrir los costos públicos futuros de mitigar dichos riesgos».
Los peligros del aumento del nivel del mar tienen un impacto mucho más importante que la pérdida de capital de inversión. El sufrimiento humano y las dificultades económicas que podrían suceder son un recordatorio del costo real del impacto del cambio climático en bienes raíces.
En casi 13 mil millas de la costa de los Estados Unidos, cientos de miles de edificios se encuentran en riesgo por el aumento del nivel del mar: escuelas, hospitales, iglesias, fábricas, hogares y negocios. Sin embargo, antes de que estas propiedades e infraestructura estén permanentemente bajo el agua, millones de estadounidenses que viven en comunidades costeras enfrentarán inundaciones más frecuentes a medida que las mareas suben y llegan más hacia el interior.
Conforme aumenta el nivel del mar, la persistente inundación de viviendas, patios, carreteras y distritos comerciales comenzará a hacer que las propiedades sean efectivamente inhabitables y los vecindarios, incluso comunidades enteras, económicamente poco atractivos y potencialmente inviables. No obstante, el valor de las propiedades en la mayoría de los mercados inmobiliarios costeros actualmente no refleja este riesgo y la mayoría de los propietarios de viviendas no están al tanto de las pérdidas financieras que pueden enfrentar pronto.
De acuerdo con un estudio, en Florida, la cantidad de casas que están en riesgo por el nivel del mar aumentará a más de un millón para el 2100.
Billones de dólares en riesgo en las próximas décadas por culpa del cambio climático en bienes raíces
En las próximas décadas, las consecuencias del aumento del nivel del mar presionarán a muchos mercados inmobiliarios costeros de forma abrupta o gradual, e incluso algunos llegarán hasta el colapso con potenciales repercusiones en la economía nacional. Estas no son devaluaciones de las que puedan recuperarse los mercados inmobiliarios dañados.
Este análisis estima el número de viviendas y propiedades comerciales en toda la costa de los Estados Unidos que se verán amenazadas por inundaciones crónicas perturbadoras, que se definen como inundaciones que ocurren 26 veces al año o más en las próximas décadas. Reúne datos sobre las regiones costeras que se prevé que experimenten este tipo de catástrofe.
Los hallazgos del estudio sobre el impacto del cambio climático en bienes raíces indican que el aumento del nivel del mar pone a más de 300 mil viviendas y propiedades comerciales en riesgo de inundaciones crónicas y disruptivas en los próximos 30 años. El valor actual acumulativo de las propiedades que estarán en riesgo para 2045 es de aproximadamente 136 mil millones de dólares.
Muchos expertos en evaluación de riesgos, calificaciones crediticias, mercados inmobiliarios, mercados de seguros y política de inundaciones (decenas de los cuales fueron consultados para este informe) reconocen que el riesgo de que aumente el nivel del mar y dañe los bienes inmuebles costeros es significativo y creciente, y que los mercados financieros actualmente no representan estos riesgos.
Riesgos del cambio climático en bienes raíces
En muchos casos, los peligros están enmascarados por políticas gubernamentales de poca visión de futuro, incentivos de mercado e inversiones públicas y privadas que apuntalan las opciones habituales y no explican el aumento del nivel del mar. Esta desconexión puede atribuirse a varios factores:
- La falta de información sobre los riesgos.
- Opciones de desarrollo subsidiadas y miopes.
- La continua atracción de propiedades y vibrantes economías costeras.
Las propiedades no serán las únicas cosas que se inundarán. Las carreteras, puentes, plantas de energía, aeropuertos, edificios públicos, puertos, bases militares y otras infraestructuras relevantes a lo largo de la costa también enfrentan el riesgo de inundaciones crónicas. Los costos directos de reemplazar, reparar, fortalecer o reubicar estos edificios no se reflejan en el análisis ni los costos indirectos de la infraestructura inundada, incluidas las interrupciones del comercio y la vida cotidiana.
Oportunidad para hacer mejores soluciones relacionadas con el cambio climático en bienes raíces
Incluso cuando se comprenden estos riesgos, rara vez hay respuestas fáciles. A medida que las inundaciones crónicas aumentan en las comunidades costeras, comienza un ciclo difícil: podrían realizarse inversiones en medidas de adaptación para evitar potencialmente la inundación de las propiedades y la posterior disminución de la base tributaria.
Pero para que las comunidades mantengan la solvencia crediticia y el acceso al capital necesario para estas inversiones, tendrían que demostrar que ya han tomado decisiones e inversiones inteligentes para adaptarse y desarrollar resiliencia. En este ciclo, quedarse atrás o carecer de los medios para invertir, en primer lugar, podría tener graves consecuencias fiscales.
Hay muchas partes interesadas en el mercado inmobiliario costero, desde propietarios individuales y propietarios de negocios, hasta prestamistas, contribuyentes, desarrolladores, aseguradores e inversores. Muchos residentes costeros, ya sea que tengan o no viviendas, se verán afectados puesto que la reducción de las bases impositivas impedirá que las ciudades financien escuelas, servicios de emergencia y reparaciones de infraestructura, o que aumenten las tasas impositivas de todos los residentes para compensar esas propiedades devaluadas por los riesgos de inundación.
Experimentando una inundación crónica
Con la inundación crónica, los dueños de propiedades comerciales están directamente en riesgo de pérdidas financieras significativas a medida que el valor de sus bienes disminuye. Tales daños tienen ramificaciones para la comunidad, que podría ver erosionada su base de impuestos a la propiedad y comprometer su capacidad de financiar servicios locales. También habrá implicaciones para la economía en general, especialmente para ciertos negocios y propietarios:
- Los bancos con préstamos hipotecarios pendientes en propiedades que tienen riesgo de inundación.
- Desarrolladores de propiedades costeras.
- Inversionistas y aseguradores.
- Personas cuyos negocios pueden enfrentar inundaciones.
Realinear las políticas y los incentivos de mercado para reflejar el creciente riesgo de inundaciones
Identificar y reorientar las principales políticas y los impulsores del mercado del desarrollo costero en riesgo, es una forma necesaria y poderosa de llevar a la nación hacia una mayor resiliencia.
Echa ojo a estas maneras de realinear las políticas y los incentivos de mercado para reflejar el creciente riesgo de inundaciones.
Estas son varias políticas federales y estatales existentes que juegan un papel fundamental en cómo las comunidades y los mercados financieros perciben y responden a los riesgos costeros. Cada una de estas políticas se puede mejorar para incentivar e impulsar la resiliencia:
- La ayuda federal por desastre, cuando no va acompañada de incentivos explícitos para minimizar la exposición de los residentes y las empresas a los riesgos, ha llevado a los estados y municipios a reconstruir de la manera habitual e invierte poco en medidas de reducción de riesgos del cambio climático en bienes raíces. Las inversiones posteriores a un desastre deberían realizarse en lugar de disminuir los riesgos futuros a través de una serie de medidas de protección, que incluyen adquisiciones de viviendas e inversiones en medidas de protección contra inundaciones, según corresponda, y un requisito de cobertura de seguro adecuada.
- Las políticas federales, estatales y locales existentes podrían implementarse efectivamente para inversiones en medidas que reduzcan los riesgos con anticipación y ayuden a reconstruir de una manera más flexible.
- El Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones respaldado por los contribuyentes ha sido reconocido por subvencionar a algunos propietarios en áreas propensas a inundaciones y representar incorrectamente los riesgos de inundación porque, en demasiados casos, las primas de seguro y los mapas de riesgo de inundación que subyacen no reflejan los verdaderos riesgos. Los ejemplos más atroces son las llamadas propiedades de pérdida repetitiva que han recibido pagos reiterados del programa a pesar de estar en lugares que son claramente demasiado arriesgados para asegurar.
- Se debe restaurar un estándar federal sólido de gestión de riesgos de inundaciones y exigir que todas las inversiones federales tomen en cuenta los peligros futuros para ayudar a proteger infraestructuras vitales financiadas por el gobierno federal, asegurar el uso racional del dinero de los contribuyentes y establecer un valioso hito para las comunidades.
- El aumento de los fondos para los programas de compra voluntaria de viviendas administrados por FEMA y el HUD también puede ayudar a los propietarios a mudarse a lugares más seguros. Las comunidades en áreas de alto riesgo también pueden necesitar cada vez más subsidios de reubicación y asistencia técnica, y, en consecuencia, las comunidades que reciben una afluencia de nuevos residentes pueden necesitar recursos financieros.
- Los bancos, aseguradores, inversionistas inmobiliarios, desarrolladores y otros actores financieros importantes en las áreas costeras deben establecer pautas y estándares para incorporar los riesgos del aumento del nivel del mar en sus modelos comerciales, y así servir mejor a los intereses económicos a largo plazo de sus clientes, tomando en cuenta el impacto del cambio climático en bienes raíces.
Conclusión
Existen umbrales para las comunidades más allá de las cuales la viabilidad económica y financiera, así como los servicios públicos cruciales, están amenazados. Cuando fallan suficientes de esos hogares y comunidades, los mercados inmobiliarios enteros pueden enfrentar un punto de inflexión. Ya sea que se reaccione a esta amenaza implementando soluciones basadas en la ciencia, coordinadas y equitativas o caminemos con los ojos abiertos hacia una crisis, depende de nosotros ahora mismo.
