Para solucionar las necesidades de empleo y formación de hogares de los poco más de 45 millones de jóvenes que constituyen los nuevos demandantes de bienes y servicios, en los próximos 20 años el desarrollo inmobiliario en México planteará la incorporación de criterios de sustentabilidad energética y económica, a fin de que las nuevas familias tengan la oportunidad de mantener su calidad de vida con costos de servicios asequibles.
Para atender ese crecimiento demográfico (y las progresivas necesidades de vivienda de las nuevas familias de México), el desarrollo inmobiliario precisa con urgencia construir cada año alrededor de 760,000 nuevas casas de todos los segmentos.
Sin embargo, considerando la tendencia de la nueva estructura familiar, en la que ambos cónyuges trabajan, la satisfacción de la demanda de nuevos empleos dependerá de la existencia de los espacios donde pueden llevarse a cabo estas actividades productivas.
Bajo la actual vocación económica y productiva del país, la demanda de nuevos empleos impulsará -cada año, y por los próximos 20- a crear poco más de 19,600 cuartos de hotel en todas las categorías; a ofertar 15,000 nuevas casas de descanso en las diferentes plazas turísticas del país; a establecer alrededor de 30 nuevos parques industriales; a promover alrededor de 3 millones de m2 de piso de ventas en centros y establecimientos comerciales, y a construir 2 millones de m2 de oficinas en todo el país.
Ante el ritmo acelerado de conurbación que se está verificando en las principales ciudades de México, y a la menor velocidad de reacción de las autoridades municipales y estatales, es probable que el desarrollo inmobiliario siga dándose en forma horizontal. Lo que implica recursos crecientes y fuertes presiones sobre los servicios, dando paso a mayores complicaciones para aprobar la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios.
Por lo mismo, el desarrollo inmobiliario que integre elementos con enfoque sustentable, puede lucir mejores propuestas ante las autoridades encargadas de su aprobación. En efecto, los desarrollos que, en vez de tomar recursos de la comunidad, puedan aportar beneficios, tendrán mucho más posibilidades de ser aprobados.
La disminución de los tiempos de gestión deben redundar en un mejor desempeño financiero de los proyectos, lo cual debe ser considerado en la planeación de la inversión en proyectos ciertamente sostenibles que integren elementos energéticos y ecológicos que por ahora se llevan a cabo con costos por encima del promedio del desarrollo de los proyectos sin ecotecnologías.
La estrategia a seguir para incorporar al mercado los proyectos con enfoque sustentable, dependerá del tipo y segmento de proyecto. En los desarrollos comerciales o de edificios de oficinas, e incluso en complejos industriales, los beneficios de incorporar sistemas ahorradores de energía o agua redundarán en beneficios económicos y de imagen de los locatarios o arrendatarios.
Las ecotecnologías a implementar deberán ser aquéllas cuyos beneficios se vean reflejados no sólo en los grandes tenedores de espacios, sino también en los pequeños y medianos arrendatarios, quienes generalmente pagan precios por m2 de renta relativamente más altos que las anclas o los grandes arrendatarios.
Sin embargo, la promoción de proyectos que incorporen elementos de enfoque sustentable deberá contar con una estrategia diferenciada basada en los segmentos a los que va dirigido el proyecto y sus productos habitacionales.
Para la incorporación de estos elementos en los desarrollos de interés social, el enfoque deberá dirigirse sobre todo en las áreas comunes y la infraestructura general del proyecto, ya que estos proyectos cuentan generalmente con un alto número de unidades. En promedio, los proyectos de vivienda de menos de $300,000 pesos por unidad, cuentan con 1,000 unidades, aunque alcanzan dimensiones que llegan hasta las 13,000 unidades. Para los proyectos de vivienda de más de $300,000, y hasta $500,000 pesos por unidad, los tamaños de proyectos promedian las 500 unidades por proyecto, pero existen otros que alcanzan hasta las 8,000 unidades.
Las ecotecnologías implementadas en las unidades de vivienda, deberán integrarse al financiamiento de la vivienda. Mientras el costo adicional de las ecotecnologías, tanto comunes como individuales, representen un mínimo o nulo incremento a las mensualidades hipotecarias de las familias, la probabilidad de éxito será mayor.
Para el segmento Medio, por otro lado, se tiene que poner el énfasis en la distinción que la incorporación de las ecotecnologías traerá a sus usuarios en términos de conciencia ecológica y vanguardia arquitectónica. Asimismo se deberá contar con financiamiento -al menos parcial- de los nuevos elementos sustentables que en el corto y mediano plazo reporten ahorros para los usuarios en el gasto de servicios.
En lo que respecta a los segmentos Residenciales y Vacacionales, las estrategias de promoción de los desarrollos deberán encontrar nichos específicos que se identifiquen con la vanguardia tecnológica, con las tendencias globales de conservación e incluso con el estatus que implica la implementación de elementos más caros del promedio.
En cualquiera de los casos, el tamaño potencial del mercado inmobiliario presenta oportunidades que dan cabida, definitivamente, a proyectos innovadores que seguramente marcarán las tendencias del desarrollo inmobiliario.
Sólo para el mercado comercial de vivienda nueva, si se invirtiera el 5% del costo de la construcción por vivienda en ecotecnologías, y el 5% del costo de la urbanización en elementos sustentables, el valor potencial del mercado para la construcción sustentable podría alcanzar los $376 millones de dólares en 2010.
