Una construcción sostenible que utiliza materiales naturales, rechaza el uso de sustancias tóxicas en la fabricación de los materiales de construcción, limita los impactos negativos del hábitat humano en el medio ambiente y reduce el consumo de energía, es considerado un edificio verde.
Y recientemente el estudio más completo hasta la fecha sobre el costo marginal de la construcción ecológica, centrado en el mercado inmobiliario comercial en el Reino Unido ha dado un mensaje:
Hay un claro caso de negocios para edificios verdes.
Los investigadores compararon 336 edificios con certificación ecológica con unos 2.000 proyectos de construcción no certificados construidos entre 2003 y 2014, haciendo coincidir los proyectos en las fechas de construcción y la ubicación del condado.
Descubrieron que los edificios verdes cuestan un 6.5% más de desarrollo en promedio. Sin embargo, se ha demostrado que dichos edificios se alquilan por 13.3% –36.5% más.
Nils Kok es profesor asociado en la Universidad de Maastricht y economista jefe de la firma de valoración de propiedades GeoPhy, además es parte del equipo de investigación con Andrea Chegut y Piet Eichholtz, afirmó:
La construcción ecológica tiene un beneficio claro para los desarrolladores, inversores, prestamistas, propietarios y ocupantes.
Nils Kok.
Kok habló con la Red para la Sustentabilidad Empresarial con Jonathan Flaherty, director senior de Sustentabilidad y Servicios Públicos del desarrollador inmobiliario Tishman Speyer en Nueva York.
Kok y Flaherty están de acuerdo:
La construcción ecológica tiene sentido desde el punto de vista económico, pero tiene costos iniciales, particularmente en torno a las tarifas de diseño y el tiempo de construcción. No está claro si esos costos disminuirán pronto.
A continuación, se presentan observaciones clave y otros aspectos destacados de la conversación.
El caso de negocios para los edificios verdes es importante
Los edificios verdes tienen como objetivo impactar positivamente el entorno natural en su diseño, construcción y operación. Ese es un objetivo importante: los edificios y la construcción representan el 39% de las emisiones globales de carbono.
Sin embargo, los edificios verdes representan un pequeño porcentaje del stock total de edificios. Por ejemplo, en 2019, el 13.8% del stock de oficinas comerciales en los 30 mercados inmobiliarios de oficinas más grandes de EE. UU. tenía certificación ambiental.
Flaherty, comentó que:
Para convencer a la gente de hacer cosas, debe mostrar los datos reales … Esta investigación es la evidencia que alguien necesita para convencer a su comité de inversión para que le permita gastar un 5% más en tarifas de diseño, ya que aumenta la rentabilidad real de la renta.
La construcción ecológica proporciona un valor general, a pesar de la variación.
Kok aprovechó la oportunidad para decir que:
El argumento comercial para la construcción ecológica debería aplicarse en la mayoría de los mercados desarrollados, … Ya sea en Londres, Nueva York, Singapur, Sídney o Toronto, los estudios muestran que los edificios con certificación ecológica se venden a precios ligeramente más altos, se alquilan a tasas ligeramente más altas y, por lo general, tienen una ocupación un poco más alta.
La tasa de ocupación más alta para edificios ecológicos es especialmente atractiva para los desarrolladores. Si bien el 6.5% es el costo adicional promedio para la construcción ecológica, los costos precisos variarán según el proyecto.
Flaherty con los edificios verdes de su empresa argumenta:
Estamos mucho más interesados en la velocidad de renta que en el número de alquiler real per se. Creemos que es mucho más valioso para nosotros nunca tener espacio vacante. Desarrollar en diferentes mercados tiene costos muy diferentes, incluso dentro de los Estados Unidos debido a las variaciones en los mercados laborales, por ejemplo, participación sindical, y acceso a materiales. Como resultado, los edificios en diferentes ciudades, incluso si son literalmente idénticos hasta el último clavo», serán construidos por diferentes oficios y diferentes secuencias y diferentes formas.
Los costos iniciales para la construcción ecológica son un obstáculo
Los investigadores descubrieron que el costo más alto de la construcción ecológica proviene de dos elementos de costo de construcción específicos:
- Diseño.
- Accesorios.
- Acabados.
- Materiales de iluminación.
- Pisos.
Los costos de diseño de edificios ecológicos son 32% más altos que los costos de diseño de edificios convencionales, y los costos de accesorios y acabados son más altos en 32% y 28%.
Si bien las tarifas de diseño son solo el 3% de los costos generales de construcción ecológica, representan un obstáculo particular para la construcción ecológica. Los desarrolladores pagan tarifas de diseño desde el principio, cuando el éxito final del proyecto es incierto.
Kok externó:
Los costos de diseño tienen un impacto descomunal en las prácticas de construcción en última instancia … Para los desarrolladores, es como,» Oh, whoa. Eso es lo que pago por adelantado antes de obtener un préstamo para la construcción: mi propio dinero se destina a un conjunto de diseño y un plan que luego puedo llevar a los posibles inquilinos, inversores u ocupantes propietarios para que retiren ese edificio de mi balance.
Kok.
Los investigadores encontraron que la construcción de edificios ecológicos también lleva un 11% más de tiempo que la construcción de un edificio convencional de tamaño comparable. Como resultado, los constructores esperan más tiempo para el flujo de efectivo de los alquileres o para que se venda el proyecto.
¿El diseño verde será más barato?
Kok cree que el aprendizaje y la competencia eventualmente reducirán los costos de diseño y el mayor tiempo de construcción. Compara estos desafíos con la consultoría de construcción ecológica:
Eso pasó de ser un nicho y costoso a algo que muchas partes en el mercado ahora pueden proporcionar. Y lo mismo, creo, está sucediendo con el diseño y la construcción. Se ha vuelto más común integrar la eficiencia energética y otras características de sostenibilidad en el diseño, pero aún está emergiendo.
Flaherty es menos optimista sobre la adopción de nuevos enfoques. El diseño y la construcción ecológicos son complicados, dice, y los campos relevantes como arquitectura e ingeniería no están estructurados para enfrentar el desafío. Para aclarar esto explicó:
La arquitectura y la ingeniería son negocios altamente fragmentados con muchos propietarios únicos. Es realmente muy complicado diseñar un edificio de oficinas LEED platino de 1 millón de pies cuadrados.
Difundiendo que el conocimiento sucederá lentamente, predice: «En las pequeñas empresas, no tienen el flujo de efectivo para que las personas vayan a conferencias y pasen horas yendo a seminarios en línea y aprendiendo».
La construcción ecológica beneficia tanto a los ocupantes como a los desarrolladores
Más allá de los retornos financieros, la construcción ecológica tiene beneficios para la salud de los ocupantes, según descubrió Kok en otras investigaciones. Los edificios verdes tienen una mejor calidad del aire, por ejemplo, materiales que no emiten gases, y estimulan a los ocupantes a moverse.
Estos hallazgos sobre el bienestar de los empleados pueden ser especialmente relevantes ahora. «Con la pandemia de COVID-19, esa noción de salud y edificios es central», dice Kok. “Si presionamos los mismos botones del elevador o nos sentamos demasiado cerca, eso podría propagar la enfermedad. Por otro lado, los edificios que tienen filtración de aire de alta calidad, que los edificios ecológicos suelen tener, realmente pueden influir en su salud. Creo que después de COVID-19, cada vez más compañías dirán: «Si tenemos a nuestra gente en los edificios», lo que eventualmente volverá a suceder, «¿cómo podemos asegurarnos de mantenerlos saludables?»
