Aunque existen voces desde el mundo académico y científico que aseguran que las manifestaciones recientes de clima no se deben exclusivamente al efecto invernadero provocado por las actividades productivas modernas, sino a procesos periódicos de cambio climático que se han registrado a lo largo de la vida del planeta, la sociedad actual ha asumido la responsabilidad ante dichos fenómenos. He aquí un recuento del dinamismo que el tema ha despertado en el mundo inmobiliario.
La idea de la sustentabilidad del desarrollo: “Satisfacer las necesidades de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de las del futuro para atender sus propias necesidades” (informe Bruntland 1987), es un concepto que ha permeado la mayoría de los ámbitos del quehacer humano, y de manera puntual, nuestra actividad en cualquier papel que juguemos en el mundo del desarrollo inmobiliario, desde promotores hasta consumidores, tanto como simples habitantes de las urbes en donde se manifiestan sus impactos positivos y negativos de la forma más cruda, aunque con repercusiones en toda actividad humana.
Desde principios de la década de 1970 la comunidad mundial ha lanzado iniciativas tendientes a conservar el medio ambiente para el adecuado desarrollo de la humanidad. En 1972 se organizó en Estocolmo la primera “Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Medio Ambiente Humano”, que tuvo como resultado la creación del “Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente” (PNUMA).
En 1976 tuvo lugar en Vancouver la Conferencia de la ONU sobre los Asentamientos Humanos “Habitat”, que fue la primera en enfocarse en la importancia del orden en el desarrollo de las actividades del crecimiento urbano y su impacto en los recursos naturales. En México tuvo como consecuencia la creación de la Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Publicas, que fue el primer intento, desde la administración pública, de coordinar las actividades que dan forma a las ciudades en nuestro país.
En 1992 la “Cumbre de la Tierra” en Rio de Janeiro, en donde además de establecer el programa de acción para el siglo XXI (Agenda 21), se asentaron los principios para la disminución de los gases con efecto invernadero que se formaliza con la firma del “Protocolo de Tokio” en 1997, además aclara el concepto de desarrollo sustentable: “Para alcanzar el desarrollo sustentable, la protección del medio ambiente debe ser parte del proceso de desarrollo y no debe ser considerado por separado”.
La ciudad de Chengdu en China, en el año 2000, lleva a cabo la Conferencia Internacional sobre el Medio Ambiente, en 2002 la Cumbre Mundial sobre Desarrollo Sustentable, y así hasta Diciembre de 2009, cuando se lleva a cabo en Copenague la Conferencia Sobre el Cambio Climático, en donde desafortunadamente no se lograron los acuerdos esperados sobre la reducción de gases con efecto invernadero, y culminó con la renuncia reciente del comisionado de las Naciones Unidas para el Marco de la Convención sobre el Cambio Climático.
Si bien el impacto de estas iniciativas se ha visto diluido por la burocracia administrativa, o los disímbolos intereses de los países mayormente responsables de la generación de gases con efecto invernadero, la conciencia de la situación ha permeado para generar respuestas aceptables para el electorado y generar acciones que tienden a reducir el impacto del desarrollo en el medio ambiente.
En los Estados Unidos de Norteamérica, por ejemplo, el Presidente Obama etiquetó los fondos de ayuda para la recuperación financiera de su país a la utilización en proyectos y obras con un contenido de sustentabilidad. De igual forma se ha evaluado un tercio de los edificios propiedad del U.S. General Admistration diseñados bajo estándares de eficiencia energética, habiendo encontrado que los edificios con mejor desempeño ya cumplen con los requerimientos para el 2015 en cuanto a la reducción del consumo de agua y energía, y que tienen una huella de carbón menor que el promedio de los edificios comerciales de los E.U.A.
En México no son pocos los casos de entidades tanto del sector público como privado con objetivos de mejoramiento del ambiente, aunque conocidos por ustedes citaré solo algunos: Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales, Fideicomiso para el Ahorro de Energía Eléctrica, La Comisión Nacional para el Uso Eficiente de la Energía, el Instituto Nacional de Ecología, la Asociación Nacional de Energía Solar, el Instituto de Ingeniería de la UNAM, el Organismo Nacional de Normalización y Certificación de la Construcción y Edificación, el Instituto Mexicano del Edificio Inteligente, etcétera. Quiero hacer mención especial -a reserva de analizar sus programas en una colaboración posterior-, a aquellos que, a mi juicio, su incidencia en nuestro ámbito del desarrollo inmobiliario se percibe más palpable o esperada, y es ó será más tangible su participación en la conservación del medio ambiente mediante acciones puntuales, y sobre todo operables directamente por los desarrolladores inmobiliarios. Me refiero al Infonavit, por sus Hipotecas Verdes; a la Secretaría del Medio Ambiente del Distrito Federal, por su Programa de Certificación de Edificios Sustentables; y a la Sociedad Hipotecaria Nacional, por su programa de Desarrollo Urbano Integral Sustentable, los que aunque en ciernes parecen plantear una plataforma para llevar a cabo acciones particulares tendientes a reducir la huella de las construcciones en el medio ambiente.
Habida cuenta del valor de estas iniciativas, los particulares hemos dado pasos desde hace más de quince años en el sentido de plantearnos esquemas de adopción y ejecución voluntaria que nos permitan cumplir con las premisas del desarrollo sustentable enunciadas al inicio de este artículo, manifestando de esta manera la responsabilidad y el compromiso social de nuestra actividad económica. Me refiero a los sistemas de evaluación de la reducción del impacto en el medio ambiente que se han desarrollado en Europa, Asia, y América del Norte, y que tienden a adoptarse por el desarrollo inmobiliario organizado, independientemente de su ubicación geográfica.
A reserva de analizarlos en entregas posteriores, mencionaré ahora a los más difundidos y de más amplia aceptación. En Inglaterra se desarrolló desde hace casi 20 años el BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), cuya aplicación se difundió en Europa y que hoy en día se analiza la posibilidad de fusionarlo con el HQE (Haute Qualité Environnementale) Francés, con el objeto de crear el HEQS (High Environmental Quality Standard) para la comunidad europea. En Japón desde hace 10 años inició la sistematización de los estándares para la evaluación de la sustentabilidad de las edificaciones y hoy en día se aplica el CASBEE (Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency). En Norteamérica se ha desarrollado a partir de mediados de los 90’s el LEED (Leadership in Environmental Energy Design), el cual se aplica profusamente en los EUA y Canadá con algunas diferencias que reflejan la madurez de sus sistemas normativos. Este sistema se ha difundido profusamente en los países en que la actividad inmobiliaria forma parte importante y estructurada de su desarrollo económico. México fue el primer país en tener edificios certificados bajo este sistema en Latinoamérica: El Centro Internacional de Negocios en el Estado de Chihuahua, y el edificio Sede del Hong Kong Shanghai Banking Corporation (HSBC) en la Ciudad de México. Este último es el primer edificio con certificación LEED Oro en América Latina, y tiene varios edificios registrados ante el USGBC (United States Green Building Council) en proceso de evaluación para su Certificación. Hoy en día Brasil cuenta con un edificio con Certificación Oro, y 140 en proceso. Si bien requiere de perfeccionar el diseño del sistema en tanto su aplicación en la diferentes regiones en que se ha adoptado, LEED es utilizado en el Medio Oriente y tiene una profusa difusión en Asia. China tiene el número más grande de profesionales acreditados LEED fuera de los EUA.
Aún cuando los sistemas tienen su propia personalidad en tanto que unos tienen un sesgo Académico y otros tienen una visión Corporativa, todos tienen el objetivo común de reducir la huella medioambiental de las construcciones mediante el establecimiento de niveles de eficiencia en el diseño, construcción, operación y mantenimiento de los edificios, lo que se califica mediante el cumplimiento de créditos en aspectos como su emplazamiento, afectación de las condiciones naturales, uso y tratamiento del agua, reducción del consumo de energía, control de los procesos de construcción, reutilización y reciclaje de los materiales, y bienestar de los ocupantes.
Lo más importante es que adicionalmente al valor de estas iniciativas para la conservación del medio ambiente, existen componentes que las vuelven económicamente viables para los resultados de los negocios inmobiliarios, siempre que sean planteadas como premisas de diseño desde el inicio de los proyectos, y soportados por las tecnologías de producción de proyectos estrechamente vinculados a los procesos de construcción y de análisis de los aspectos del medio ambiente. Aún cuando no existe experiencia local suficiente respecto a los costos de construcción, los datos internacionales nos permiten aseverar que estos son ampliamente compensados por los beneficios directos en los ahorros de energía, agua, y el aumento en la productividad de los empleados, más los beneficios que representarán la disminución en el impuesto predial, la agilización de los trámites para la construcción, las reducciones en pagos de derechos y servicios, y la aportación directa para obras de infraestructura que ofrecen los programas gubernamentales citados en párrafos anteriores.
Ciertamente estos aspectos hacen mayor sentido cuando los observamos en periodos largos de recuperación de las inversiones, como puede ser el caso de edificios patrimoniales en donde los propietarios podrán capitalizar los beneficios por varios años, sin embargo nuestro pulso del mercado nos indica que la certificación genera beneficios intangibles, pero ciertos desde el momento en que los edificios entran en el mercado de la oferta, y estos beneficios los podemos observar en forma de mayor demanda para renta por parte de inquilinos potenciales sofisticados, como corporaciones internacionales de ramas modernas que conscientemente buscan que sus actividades en todas sus manifestaciones tengan un bajo impacto en el medio ambiente y que consideran a su personal como su activo más valioso, y adicionalmente a los beneficios que logran por el incremento en la productividad buscan su legítimo bienestar y desarrollo en las mejores condiciones de su ambiente laboral.
